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作者 | 孙春芳
2019年1月12日，是万达三十年年会的日子。青岛市黄岛区星光岛上的几家旅店，是万达年会的开会园地，现场看去一片红通通的，处处都是回首万达30年成长汗青的展板。
王丹的朋侪圈被万达年会的图片、小看频霸屏了。这些都是她在万达的前同事从东方影都现场发出来的。而此时的她，身在上海，筹措着融创文旅品牌商交换会的勾当。在融创的交换会上，向品牌商推介的浩繁项目中，此中一个就是东方影都。
王丹是万达文旅办理公司的前员工，5年多前，她忙前忙后，筹措着青岛东方影都的动工典礼，看着国表里的一线明星走马灯般在她眼前晃动。王丹那时真有眼花撩乱、心醉神迷的感受。泰半年前，东方影都正式开业，王丹又是一通忙，但是彼时她已没有了甚么主人的感受，由于2017年7月万达已将东方影都卖给了融创，随后在2018年10月，万达又将13个文旅城的办事主体——万达文旅办理公司作价60.81亿卖给了融创，王丹作为公司员工，也一块儿加盟了融创。
“咱们私底下也有点迷惑，东方影都已经是人家融创的项目，为啥万达还要在不是本身的处所举行公司的年会呢？”一名万达员工称。
但是，董事长王健林拍板的事，是雷打不动的。
三十而立，2018年是万达的而立之年。在前两年差点栽跟头以后，可否立得稳，要看王健林的伶俐。1000家万达广场另有700多家未建，轻资产的模式是不是行得通？卖卖卖以后欠债大减，而发债告贷上市等融资渠道并无买通，企业卖掉文旅城以后，万达新的营业增加点又在哪里？
王健林的《万达之歌》可否一年年唱下去？
轻资产模式的新挑战
在2017年“履历了风浪，也经受了一些苦难 ”以后，2018年，万达低调沉稳了很多，“听凭风波起，稳坐垂纶船”。
而这企稳之道，靠的是万达广场这一焦点资产。作为万达团体的护城河，万达广场为万达供给了延续增加的不乱现金流。
2018年，万达广场的房钱收入达328.8亿元，同比增加28.8%。固然比拟地产团体和文化团体的收入，房钱收入总值偏小，但是，其毛利率是最高的。2018年万达商管半年报显示，上半年万达广场的房钱业务收入为143元，业务本钱为26.4亿元，毛利润达81.48%。
为了做大这只现金奶牛，王健林规划自2018年起，10年以内建成1000座万达广场，按此推算，尔后每一年万达均匀必要开业76座万达广场。
2018年，万达开业了49个万达广场，近年初定下的开业50个的使命少了一个。并且王健林调低了2019年的开业使命：新开业万达广场43个。
缘由出在万达的轻资产计谋上。此前，万达广场都是万达拿地投资，靠开辟周边的室第地产来反哺万达广场的投资和运营。
王健林嫌这类重资产模式太慢太累太耗资金，因而自2016年起头推广轻资产计谋，第三方可以经由过程出地、出钱跟万达互助，万达只卖力扶植运营办理，房钱收入三七分成，万达拿三。
王健林算过一笔账，轻资产计谋下，两到三个万达广场的收入抵得上一个重资产万达广场，为此，万达只要多建轻资产广场，便可以连结范围和收入的增加。
究竟上，万达刚推出轻资产计谋时，野心仍是蛮大的。
2016年四时度，万达商管（彼时称万达贸易）与中信信任、民生信任、富力团体等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。合同商定，2017年至2019年，每一年开业交付30个万达广场给投资方。
但是，轻资产计谋的推广并未如王健林所想的那末顺遂。
2016年，万达新开业21个轻资产广场，2017年，新开业24个轻资产广场，2018年，新开业仅19个轻资产广场。
王健林本身认可：“轻资产的个体投资方不像万达有履行力，这是轻资产模式带来的新课题。”
2017年，万达将5个万达广场移交给了民生信任，9个万达广场移交给了中信信任，别的，另有4个项目移交给了合同外的珠江人寿。
但是，2018年，万达没有项目移交给中信信任和民生信任。只有年头的时辰，将淄博万达广场移交给了富力团体旗下的一家子公司。
以后万达更多的起头跟处所的开辟商互助搞轻资产计谋，但是此举也有坚苦。
招商蛇口一名投资部人士暗示，万达做广场不管是轻资产仍是重资产模式，其底层的逻辑仍然是靠在周边挡住宅等物业，经由过程售卖这些物业来收受接管资金反哺贸易地产。
上述模式要看详细都会的详细地段，若是在增值空间不大、房价起不来的四五线都会，卖房的收入不足以保持贸易地产的拿地扶植运营用度，则此种模式就很难乐成。
“说到底，万达是把危害转嫁到了互助方开辟商头上，而本地开辟商在拿地和跟当局的博弈能力上必定不如万达，致使危害加大，而互助模式又会牵扯到两边的权责归属问题，是以在开辟进度上可能不如斯前万达自建的快。”上述投资部人士称。
融资不克不及光靠卖卖卖
王健林用“轻资产”来成长万达广场，此举可让万达欠债削减。对付万达的去杠杆减欠债，王健林的意志是很是果断的。
是以“卖卖卖”仍然是2018万达的关头词。
万达贸易出售部门股权给融创、京东等计谋投资者，得到340亿元资金；
万达片子出售部门股权给阿里、北京文投，得到70亿元现金；
万达文旅办理公司作价60亿元卖给融创；
万达文化团体旗下海外院线公司AMC影院出售部门股权给银狐本钱，得到5亿美元；
万达海外让渡4个地产项目，收回18亿美元现金；
万达作价27亿元，将其在百年人寿中的股分出售给绿城中国。
经由过程一系列的股权和资产售卖，万达得到合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。
万达经由过程“卖卖卖”收受接管现金，极大低落了其欠债率，这既是王健林自动为之，也是在今朝融资情况下的无奈之举。
一名信任司理暗示，今朝房地产行业总体不景气，此前火爆异样的室第地产如今他们都不太敢去投，更别说贸易地产的项目。“万达如今在信任和债券市场上融资仍是比力坚苦。”
自2017年刊行三期中期单子以后，万达就没在债券市场发过一笔债。
万达商管2018年半年报显示，上半年其告贷获得的现金仅为57亿元，而2017年同期则达766亿，2018年上半年其刊行债券收到现金为0，而了偿债务付出的现金则达210亿元，这致使其期末现金从2017年同期的1303亿元降到2018年同期的821亿元。
万达去杠杆的路还是任重道远，截至2018年6月尾，万达的投资性房地产（即万达广场）货值为3901亿元，而这些资产中有2960亿元因向金融机构告贷而被典质。
王健林也在尽力地开辟融资之路。
他在年会上暗示，万达体育和传奇影业都要展开本钱运作，本年要出成就。
一名内部人士在2018年10月份向《棱镜》暗示，万达体育此前成心在港交所上市，不外，今朝据路透社报导，万达团体已机密为其旗下万达体育提交了美国初次公然募股(IPO)申请,融资金额最多5亿美元。
至于传奇影业，王健林在2017年5月时向外界流露，要在海外上市。从此前万达影业重组方案中表露的数据来看，201四、2015年传奇影业净利润为-29亿和-42亿元，2016年其投资的片子《长城》票房败北，吃亏7500万美元。
万达没有表露传奇影业这两年的财政数据，是以不晓得其是不是已到达上市前提。
万达商管于2016年9月在港交所退市，引入计谋投资者举行私有化，并许诺在2018年9月尾回A，今朝这一回A规划已完全流产，王健林此前称已筹备好了对赌失败必要付给投资者的回购款、利钱和响应手续用度。
2018年万达商管出售股权引入融创、京东等4家计谋投资者，万达商管上市的日期又推延了5年。
王健林称，@咱%11aP5%们和计%xr6O7%谋@投资者签的协定是五年以内上市，即便不上市也没有回购包管。
三大资产上市规划短时间内难以见到较着希望，王健林把眼光放到了万达广场的资产证券化上了，他的逻辑是：“万达广场现金流好，资产又有升值空间，这么好的物业，我理解在市场上应当属于稀缺资本”。
今朝，上海松江万达广场（茵蝶,2014年开业）、宁波江北万达广场（2010年开业）拟刊行万达广场长江经济带一期资产支撑专项规划（ABS）募资27亿元，该规划已于2018年12月4日获买卖所经由过程，但还没有正式刊行。
别的，由大连万达商管公司倡议的招商创融-万达广场京津冀协同成长一期资产支撑专项规划，募资额为30.8亿元，今朝处于“已反馈”状况，还没有经由过程。
究竟上，因为资金需求迫切，一些新开业的万达广场等不及经由过程刊行ABS产物来融资。
湖北某地级市的一家万达广场，在2018年年中建成开业以后，为解决后期谋划资金缺口，向社会融资不低于5亿元，融资将用于1·奉还股东告贷；2·付出后期工程款；3·项目开业后期运营及广场维修等付出。
万达找到新标的目的？
出售了13个文旅城以后，万达的文旅收入锐减，仅为2.7亿元，王健林也看到了此前文旅财产的问题：老的文旅产物计划、内容、利润都存在问题。
但王健林仿佛并未完全抛却文旅城，2018年11月、12月，万达团体前后与兰州和延安签定协定，投资扶植兰州、延安文旅城，两者投资总额别离为300亿元和120亿元。
对此，王健林在年会的陈述中仅一句话带过，并未做过量论述。
由于王健林已找到了一个让它愉快的新财产——大康健。
2018年，万达与美国匹兹堡大学医学中间（UPMC）签定协定，筹算在中国5个一线都会投资扶植国际一流的综合病院，经由过程3年时候创始中国大康健财产新模式。今朝万达已落地成都、广州两项目。
在年会上，王健林对此着墨甚多，他暗示，本年力图5个一线@都%9938k%会大康%9ac88%健@力图全数落地，最少3个项目动工。同时要及早完成单个国际病院办理合同，并设计出生避世界一流的花圃式国际病院。
瑞明咨询公司董事总司理伍小燕暗示，房地产商进入医疗行业，2000年就起头了，今朝万科、恒大、绿城等主流房企都已涉足这个行业，但纵观这些项目，真正做到社会效益经济效益都很是乐成的没有几个。万达但愿经由过程引进外洋先辈机构并追求处所当局支撑的计谋，其他房企也有效过，但并未见太大成效。
“医疗行业是个周期长、投入大、政策壁垒多的行台中借錢,业，必要沉下心来，渐渐地做。”伍小燕暗示。
王健林三年已三变。
2016年会上，他高唱着《赤贫如洗》。2017年会上，他和员工一块儿合唱《讴歌故国》。2018年，王健林唱而优则写，为万达30周年做了一首《万达之歌》。
“我自认为写得可以，可是曲我不懂，就找人作了曲。”王健林说，“中国三万万企业，尚未几个公司歌曲能传唱长远，但愿咱们電熨斗,《万达之歌》能传唱下去！”
（应受访者请求，文中王丹为假名）
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發表於 2019-7-19 01:16:17
